中古マンションの買い方講座 Vol.2:リノベーションに伴う住宅ローン。いよいよ本審査!


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こんにちは。
Cuestudioの望月です。
前回のコラム、中古マンションの買い方講座 Vol.1:リノベーションに伴う住宅ローン。事前審査って何?にて、事前審査についてポイントをまとめさせて頂きました。

本日は、事前審査以降の流れを解説していきます!

 

1.最近完成したこんな素敵なリノベーション物件に住むためにも!~事前審査は最初の関門~

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それでは、まずは前回のおさらいから改めて流れを確認いたします。
 

【前回までのおさらい】

■住宅ローンを利用した購入の流れ
(物件に申し込みを行う。)

事前審査(結果通知まで3~7日

売買契約

本審査(結果通知まで1週間~1ヶ月

住宅ローンの契約(金銭消費貸借契約)

物件決済・物件引渡し・不動産登記
 
ポイントは、住宅ローンの審査は事前審査と本審査の2回行われるところです。
 
 
■事前審査って何?
~事前審査でチェックされるポイントはどこ?~

  • ・年収、融資可能額
  • ・年齢
  • ・業種・雇用形態・勤続年数
  • ・その他の債務の状況、返済履歴
  • ・連帯保証
  • ・国籍

 
 
~事前審査時の必要書類は?~

  • ・住宅ローン事前審査申込書
  • ・本人確認書類
  • ・収入が確認出来る書類
  • ・借入がある場合は返済予定表、残高証明等
  • ・購入予定の物件資料

 
以上が前回のポイントでした。
 
 

2.拘りのマンションで時を刻む為にも諸々お手続きが必要です。~本審査で確認されるポイント。~

 
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それでは今回の本題、事前審査の次の段階、「本審査」のポイントをまとめていこうと思います!
 

~本審査で確認されるポイント~

 

  • (1)担保評価
    金融機関はお金を貸す時に、万が一の理由でお金が返ってこないリスクに備えて、担保を取ります。
    住宅ローンの場合は、住宅ローンで購入する物件が担保になります。
    万が一、ローンを払えなくなった場合は物件は売却されてしまうか、競売にかけられてしまいます。
    1点注意が必要な点は、物件の価格がそのままの担保評価にはならないという事です。
    担保評価は、築年数等に応じて保証会社が物件を確認し、評価をつける形となります。
     
    また最近では、事前審査でも担保評価を行う事もあります。
    この場合、銀行と保証会社で評価額が違うことがあるので、返済比率ギリギリまで融資を希望されている方は注意が必要です。
     
  • (2)健康状態
    ここで指す健康状態とは、健康であれば良いということではなく、団体信用生命保険(通称:団信)に入れるか否かが重要となります。
    ※団体信用生命保険とは、住宅ローン専用の生命保険を指します。
    団信に加入していれば、住宅ローンの債務者が死亡したときや高度障害状態になったときでも、住宅ローンの残金の分の保険金が金融機関に支払われ、住宅ローンを清算することが可能です。
    近年では、通常の団体信用生命保険に加え、三大疾病保障付保険、七大疾病保障付保険、八大疾病保障付保険などの商品も出てきました。
     

各商品の概要は内容が脱線してしまうので詳細の記載は致しませんが、団信に加入する際に注意したいポイントだけお伝えさせて頂くと、
 

  • ■余分な生命保険に加入していないか確認!
  • ■住宅ローンの債権者がなくなった場合はすぐに連絡を!
  • ■健康状態には要注意!保険に加入出来ない可能性も!

 
→つまり、健康を保ち、既に保険に入っている方は見直しを行い、万が一の事があればすぐに連絡を!という事です。
 
 

LDKに溢れている荷物を一斉にしまいたい。そんな為にも住宅ローンのお手続きは必須です! ~本審査に必要な書類~

 
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~本審査に必要な書類~

  • ■住宅ローン借入申込書兼保証委託申込書
    →金融機関でもらいます。※もしくは仲介会社の提携のローンであれば仲介会社からもらって下さい。
  •  

  • ■団体信用生命保険申込書兼告知書
    →金融機関でもらいます。※もしくは仲介会社の提携のローンであれば仲介会社からもらって下さい。
  •  

  • ■物件確認書類
    →仲介会社の方からもらって下さい。具体的には、売買契約書・重要事項説明書・土地登記事項証明書・建物登記事項証明書など。
  •  

  • ■本人確認資料
    →実印、印鑑証明、住民票、免許証、保険証など。

 
 

3.民間の金融機関だけではない!マンション購入の選択肢を広げよう!~最近よく耳にするフラット35とは?~

 
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ここでは少し「フラット35」についてご説明させて頂きます。
近年の低金利に伴い、35年間固定金利であるフラット35を選択される方も多くいらっしゃいます。
フラット35は、民間の金融機関と独立行政法人の住宅金融支援機構が共同で提供する長期固定金利の住宅ローンです。
利用期間が最長35年で、エネルギー節約に優れた物件は、さらに金利が優遇された「フラット35S」のご利用も可能です。
 
手続きの期間と致しましては、通常申込みから1~2週間程度で審査結果を頂けます。
 
一般の金融機関と比べましても、より融資を頂ける特徴のあるフラット35。
ということは、少し高めの物件を検討する際にも有効なローンと言えます。
※その分毎月の返済額も増えますので、お借入は慎重に。
 
通常の住宅ローンが事前審査と本審査に分かれているのに対し、フラット35では基本的に住宅金融支援機構が行う1回のみとなっています。
 
フラット35で何を確認されるかと申しますと、

  • 個人情報の審査
  • 物件審査

 
大きくこちら2点となっております。
 
一般的に、個人事業主の方で所得を抑えられている方は、民間の住宅ローンは融資が降りにくい傾向にあります。
が、フラット35でしたら、ある程度の融通がききますので、所得を抑えられている個人事業主の方もでお借入しやすい傾向にあります!
 
 

4.あたたか味のあるお風呂で寛ぐ前に。~個人情報の審査通過が必須です!~

 
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個人情報の審査では、以下の点をまず確認される形となります。
 

  • ・申込み時の年齢が満70歳未満。
  • ・日本国籍・永住許可を受けている。
  • ・年収に占める借入れ割合が400万円を仕切りに30%もしくは35%と2パターンある。
    ※個人信用情報とは、クレジットカードの滞納履歴等を指します。

 
 

5.オンリーワンのリノベマンションをつくるためにも。~必要書類は不足なくご準備下さい!~

 
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物件審査では、基本的に以下4点の書類をご用意頂きます。
 

  • (1)フラット35借入申込書
  • (2)所得を証明するもの
    (給与所得のみの方は住民納税通知書又は住民納税証明書などの公的収入証明書を提出します。給与所得以外がある方は、住民納税証明書や確定申告書を提出します。住民納税証明書や確定申告書は税務署が発行していますので、税務署で取得下さい。)
  • (3)住宅取得費用の確認書類
    (工事請負契約書、売買契約書など金額が分かるものを提出頂きます。)
  • (4)その他
    登記事項証明書等、区役所・法務局で取得する書類を添付頂く形になりますが、都度確認が必要となります。

 

5.住宅ローン 審査に落ちやすい理由はこの3つ

 
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住宅ローン審査はあらゆることがチェックの対象となることをお伝えしてきました。
逆に言えば、しっかりクリアできれば通るということでもあります。

特に気をつけて頂きたい項目としては、

  • ・クレジットカードの滞納等の滞納歴。
  • ・融資希望額まで融資が難しい。
  • ・健康状態が悪く、団信に入れない。

 
こちら3点をお気をつけて下さい!
 
 
本日はこちらまで。
次回は、自身の個人情報を確認する術、よくあるご質問をQ&A形式で簡単にまとめたいと思ってます!
 
 
つづく。

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