こんにちは。
Cuestudioの望月です。
本日は「中古マンションの購入～リノベーションに伴う住宅ローン」についてポイントをまとめさせて頂きました。
少々内容が広がりますので、数回の連載という形で行きたいと思います！
全ての始まりは事前審査から! 住宅ローンを利用した購入の流れ
マンションを購入されるあたり、現金一括でご購入される方は少なく、基本的には皆さん住宅ローンを組んでご購入をされるかと思います。
まずは、住宅ローンの契約、物件お引き渡しの流れを紹介し、事前審査・本審査の確認項目、ポイント等をお伝えさせて頂きます。
こちらの記事をご覧頂けば、不安なく住宅ローンのお手続きが出来るようになっていると思いますので、是非お役立て下さい。
≪住宅ローンを利用した購入の流れ≫
①物件に申し込みを行う。
↓
②事前審査（結果通知まで3～7日）
↓
③売買契約
↓
④本審査（結果通知まで1週間～1ヶ月）
↓
⑤住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）
↓
⑥物件決済・物件引渡し・不動産登記
というのが基本的な流れとなります。
※ポイントは、住宅ローンの審査は「事前審査」と「本審査」の2回行われるところです。
事前審査って何？ チェックされるポイントはどこ？
住宅ローンの事前審査とは、基本的に「仮審査」のこととお思い下さい。
売買契約を結ぶ前に、銀行や金融機関から融資を頂けるかを確認するために行うものです。
売買契約を結んだとしても、もしローンが組めずに契約解除などとなってしまうと、それまでの時間・労力が無駄になってしまいます。
なので、売買契約の前に審査をして、ローンが組めるかどうかを確認する作業、それが事前審査という位置づけとなっております。
また最近では、自分がいくらなら借入する事が出来るか？というシミュレーションもインターネットで確認することが出来ますので、不動産会社の担当の方にまだ相談をされていない人や、これから物件を買いたいけど何から始めたら良いか分からないという方は是非一度自分がいくらなら借りられるのか？インターネットでご確認頂けますと良いかと思います。
Cuestudioでは個別相談会も行っておりますので、宜しければご活用下さい。
住宅ローン事前審査のチェックポイント
1） 年収・融資可能額
当たり前ですが、年数に応じて借入可能額が変わります。
融資可能額は基本的には物件価格の100％までですが、諸経費ローン、リノベーション費用のローンも含めて、物件価格の100％以上を借りる事も“属性”によりますがご相談が可能となっております。
返済比率とは年収に応じて、異なりますが、25％～45％が目安です。
例えば、年収600万円、返済比率40％で計算しますと、
600万円×40％＝240万円（年間の借入の返済額の上限が240万円という考え方です。）
240÷12＝20万円
1ヶ月に20万円までは返済能力があるから、20万円まではお金を貸しますよ、つまり返済比率ギリギリでお金を借りると、毎月の住宅ローンが今回のケースですと20万円となり、加えて管理費修繕積立金（3万円と仮定）がありますので、トータルの月々の返済額は23万円となります。
先ほど属性という言葉を出しましたが、属性とは、職業、年収、年齢、家族構成等、審査を受ける人の全情報・内容を指します。
金融業界用語では、「属性が良ければいくらでも貸せますよ」という感じで使われております。
2） 年齢
考えるべき年齢は二つあります。
一つは、現在の年齢。
もう一つは完済時の年齢です。
基本的には完済時の年齢を79歳として金融機関は融資の相談にのってくれます。
35年ローンで考えますと、79-35＝44
つまり35年間のローンを組むためには、
44歳までに融資を受ける必要があるという事です。
3） 業種・雇用形態・勤続年数
業種に関して、固定給の他に歩合給が大きく変わる職種は注意が必要です。
雇用形態は、正社員、契約社員、派遣社員等ありますが、基本的には正社員でないと、住宅ローンが組めない金融機関が多いです。
勤続年数は、最低3年と今までは言われてきましたが、最近では1年間でも属性によっては融資が可能なケースが多くなってきております。
転職を考えられている方は、転職後ですと借入が難しくなりますので、転職前に購入をされる事をオススメします。
4） その他の債務の状況、返済履歴
クレジットカードの滞納履歴、公共料金の滞納履歴、携帯電話、インターネットの滞納履歴、滞納履歴に留まらず、債務不履行にて踏み倒してないか、債務整理を行っていないか、自己破産をしていないか等、あらゆる確度から調査が入ります。
携帯電話の支払いが1回遅れただけで住宅ローンが組めなくなるケースは、あまり見かけませんが、回数も頻繁になりますと危険信号です。
また、債務整理を行ったからと言って、一生住宅ローンを組めないかと言えばそういう訳でもありません。
が、ある一定期間、信頼を回復される期間を踏まえ、再度審査の土台に乗る形が一般的です。
自身の個人信用情報を確認出来る機関もございます。
・シーアイシー（CIC）
・日本信用情報機構（JICC）
・一般社団法人全国銀行協会（JBA）
これら各機関にて、個人の履歴を確認する事が出来ますので、気になる方は確認してみて下さい。
※費用は一度1,000円程です。
5） 連帯保証
住宅ローンを借り入れるときは、信用保証会社に債務保証をしてもらうことが一般的です。
保証会社に一定のお金を払っておいて、払えなくなった場合は保証会社が弁済します(これにより、債務者は保証会社への返済義務が生じます。債務が消滅したということではありませんのでお気をつけ下さい。
こちらの保証会社が先程の4）の債務状況を確認し、この人にお金を貸しても大丈夫か？しっかり返してもらえる人なのか？というものを判断する形となります。
6） 国籍
日本国籍を持っているか、外国籍の場合は永住権を持っているかどうかがポイントとなります。
※永住権がない外国籍の方の場合、自己資金がどれだけあるかによっても借入額が変わって来ますので、まずは一度ご相談下さい。
事前審査時の必要書類は？
■住宅ローン事前審査申込書
各金融機関によって書式が異なります。
Cuestudioでは複数の金融機関と提携しておりますので、各金融機関の書類のご用意もございます。
最近では、インターネットを経由して事前審査を進める金融機関もあり、より安い金利での融資が可能なケースも多々ございます。
■本人確認書類
免許証、保険証それぞれの両面コピーです。
無い場合はパスポート、住基カード等で代用する場合がございます。
■収入が確認出来る書類
給与所得者は、源泉徴収票となります。
属性、勤続年数に応じて、1年分・2年分・3年分と提出が求められる場合がございます。
個人事業主や確定申告を用意し、会社役員の場合は決済報告書（3期分）をご準備頂く形が一般的です。
■借入がある場合は返済予定表、残高証明等
各、金融機関により書類は異なりますが、返済比率の計算の上でその他の借り入れの有無、借り入れ額は必須の内容となります。
■購入予定の物件資料
販売図面/登記謄本など
以上が事前審査を行う際の必要書類の一覧となっております。
素敵なマンションを手に入れよう。次回は事前審査以降から
本日は、こちらまで。
リノベーションをして住む為にも。物件を買う為にも。物件を申し込むのも。
全ては住宅ローンの事前審査の承認を得る必要がございます。
次回は事前審査以降の流れをお伝え出来ればと思います！
「嫉妬されるぐらい素敵な住まいをつくる！」
目黒区含め、東京都内でリノベーションをご検討、購入からリノベーションをご検討の方は是非Cuestudioまで。
つづく。
中編「中古マンションの買い方講座 Vol.2：リノベーションに伴う住宅ローン。いよいよ本審査！」記事はこちら
後編「中古マンションの買い方講座 Vol.3：リノベーションに伴う住宅ローン。よくある質問Q＆A」記事はこちら
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