失敗しない中古マンション購入!抑えておきたいポイント7選 ①前編


renovationcolumn008photo01

こんにちは。

リノベーションコンサルタント望月です。

本日はリノベーションを行う前段階の物件探しにおいて、抑えて頂きたいポイントをお伝え致します!

多少内容が膨らみますので、前半・後半に分けてお届け致します。

 

インターネットなど物件情報が世の中に溢れている昨今、希望通りの物件がなかなか見つからなかったり、どの物件を選べばいいのかよくわからなかったり、理想の物件と出会うのは難しなぁ。と感じた事はありませんか?

そこで今回は、リノベーションすることを前提に中古マンションを購入する場合、「失敗しない抑えておきたいポイント」をお伝えしたいと思います。

物件選びで失敗しないために、是非こちらは抑えて下さい!

 

ポイント1 購入の目的を忘れない。希望通りのリノベーションは実現可能な物件か?

renovationcolumn008photo02

 

写真はリノベーションの現場にて打ち合わせ中の様子です。

 

まず、当たり前ですが、希望通りのリノベーションは実現可能な物件か、知っておくことから始まります。

今回の中古マンション購入の目的は何でしょうか?

希望の内装・間取りを形にし、快適な生活を実現させるためのご購入ですよね?

 

この前提は絶対に忘れてはいけません。

そして、あらかじめリノベーションのイメージ・希望プランがある程度決まっている場合は特に、「そのプランが可能な物件か?」を確認しておきましょう。

自身では分からない場合でも、不動産会社の方に聞いたり、弊社のようなリノベーション会社のスタッフに同行してもらい「そのプランが実現可能な物件か?」を確認しましょう。

 

例として重要かつ分かりやすいものを2点挙げます。

まずマンションの構造には2つのタイプがあります。

壁を取り払い大きいリビングにしたいのであれば、構造壁で建物を支える「壁式構造」ではなく、軸で支える「ラーメン構造」の方が壁を撤去できるため適しています。

そのほか、今流行りのインダストリアルな(※コンクリート打ちっぱなしのような)空間にしたいのでしたら、出来れば最上階は避けて頂く事をオススメします。

 

renovationcolumn008photo03

 

弊社リノベ事例のこのお部屋。

天井のコンクリート一部があらわれて、ほどよい無機質感が雰囲気バツグンです。

だけでなく天井が高くできるため、開放感もぐっと増すというメリットも。

 

ですが、最上階だと必ずしもこうはいかない場合があります。

というのも、マンション最上階の場合は天井と躯体の間に断熱材が入っていて、躯体あらわしが出来ないケースが多いのです。

ここに物件購入+リノベーションをまとめてワンストップで行うことをおススメする最大の理由があります。

ときどき、お客様から「物件を購入しました。こういうデザインがしたいのですけれどできますか?」

とご相談をいただくことがありますが、もしこのような場合だとすると、ものすごく勿体ないですよね。

剥き出しの打ちっぱなしデザインもしたいが、最上階の見晴らしも捨てがたい……。

 

いえいえ、全てがNGではありませんので安心してください。

断熱材が躯体と天井の間にではなく、外張り断熱になっていればOKです!

 

このように、知らずにうっかり買ってしまう前に確認しておけば、間取りもテイストも眺望も、あきらめずに済むことがあるんですよ。

 

ポイント2 資金面。物件価格は適正か、また住宅ローンの利用は出来る物件か?

 

renovationcolumn008photo04

 

続きましてチェックすべきは資金面、つまり価格です。

現在募集の出ている中古マンションの価格設定はどのように行われているかと言いますと、ずばり「売主様の一存」です。

売主様が◯◯円で売りたいから「◯◯円で募集を出して」と言えば、仲介会社は◯◯円で募集を出します。

 

売主様が値付けをする際にポイントとされている点は以下の点です。

※売却をしなければならないのか? 売却をしたいのか? 理由によって変わりますが・・・。

 

■ 購入価格+購入時諸経費

■ 住宅ローン残債

■ 周辺の取引事例相場

(※周辺の取引事例は、国土交通大臣指定の不動産流通機構運営・管理の情報システム「REINS」にて調べることができます。こちらは機構に会員登録をしている不動産会社しか閲覧することができず、リフォームやリノベーションのみを取り扱う会社では閲覧する事が出来ません。ワンストップリノベーションを自社完結で行える弊社は、不動産会社として閲覧が可能です!)

 

相場から見て高い物件がある一方、安い物件もあります。

安いのは安いだけの理由が必ずあります。

所有権でなく土地の持ち分がない「借地権」の物件だったり、実際に住むことはできない投資用の「オーナーチェンジ」物件だったり、必ず何らかの理由がありますので、安いからと言って飛びつくのは注意が必要です。

 

ポイント3 マンションの築年数。伴って耐震基準は旧耐震or新耐震?

 

renovationcolumn008photo05

 

新築マンションでも、誰かが購入したその瞬間から「中古マンション」となり、一度でも足を踏み入れた瞬間、その資産価値は購入金額よりも落ちてしまいます(一般的に2割程度下がるといわれています)。

が、しかし現在の物件価格は相場が高騰しておりますので、新築で買って即転売を行い売却益が出る、といった物件もチラホラお聞きします。

 

とはいえ基本的には、5年10年とマンションの資産価値は下がり続け、築20年くらいの段階で価格の下落は安定する傾向にあります。

 

つまり、価格が下がりにくくなる築20年以上の物件を選べば、資産価値の目減りを極力“小さく”しやすいという事です。

1981年6月1日に建築確認を受けた建物(新耐震基準の建物)は、加えて一定基準のお部屋の広さが取れている物件ですと、住宅ローン減税にて所得税の還付もありますので、税制面でもお得に購入する事が出来る要件を満たします!

 

買うときと売るときと、あまり価格に差がないほうが誰しも良いですよね。

ただこのポイントは「売るときのことを考えて買う」のが前提です。

では次はその重要性について。

 

ポイント4 エリア。一生住み続けますか? 迎える家族、巣立つ家族、住替えも頭の片隅に。

 

renovationcolumn008photo06

 

今日、少子高齢化、人口減少のニュースを耳にしない日はなくなってきました。

良くも悪くも不動産物件が余りはじめる時代というわけですね。

そんな不動産の特徴として、唯一無二、全く同じお部屋は1つとしてない事が挙げられるかと思います。

これから不動産を購入されて、自分好みにリノベーションをして、生活し、新たな家族を迎え、やがて成長した我が子が巣立ち……などなど、ライフステージにより家族の形態はその都度変わります。

「一生に一度のマイホーム」という言葉も、以前ほどあまり聞かなくなりました。

ライフスタイルの変化に伴い、その時その時の暮らしに合ったお家に住み替えていく形を取られる方が多くなってきた観があります。

具体的には、結婚した時は1LDK~2LDKの広さで、出来るだけ都心エリアで通勤のストレスにならない、かつ資産価値が高いエリアにて不動産を所有する。

それから子供も生まれ、お子さんが小学校に上がる時、ネクストホーム購入のために、現在の住まいを賃貸に出し、もしくは売却し、売却益をもとに次のお家の頭金にする。

 

なんてうまい具合に出来るか出来ないかは、「エリア」が全てと言っても過言ではありません。

今後東京でも郊外は人口が減り、より都心に人が集まる。このような傾向はそう遠い未来の話ではありません。

 

だからこそ、今までの常識だった「一生に一度のマイホーム」というライフプランではなく、特に30歳前後の一次取得の方は、「エリア」には拘ってお探し頂きたいと思います。

 

といったところで、本日はここまで。

次回後編では、もっとツッこんだマンション購入のポイントをお届け致します!

CATEGORY

RECOMMEND

他にもこんな記事あります。

Instagram
ページのトップへ
現住まいでリノベへ
中古物件探しからリノベーションを始めたい
お問合せ・資料請求へ